Il Ballo del Mattone 

"L’investimento immobiliare passa da totem del risparmio prudenziale a terreno di radicale trasformazione tecnologica, finanziaria e fiscale"
Prof. Carlo Alberto Carnevale Maffè
Bocconi University – SDA Bocconi School of Management

Ottobre 2023

In questo particolare contesto di mercato, uno degli aspetti che quest’oggi voglio approfondire con voi è il tema legato agli IMMOBILI, "investimento" caro alla maggioranza degli italiani.

I rapporti della Global Alliance for Buildings and Construction presentati nella COP25 di Madrid (la conferenza delle Parti aderenti alla convenzione quadro delle Nazioni Unite sul cambiamento climatico), ci dicono che le abitazioni, gli edifici e più in generale il settore dell’edilizia è responsabile per quasi il 40% di tutte le emissioni di anidride carbonica nell’atmosfera.

Pertanto, in considerazione dell’obiettivo che pone di conseguire la neutralità climatica entro il 2050 da parte dell’Unione Europea, gli immobili sono particolarmente attenzionati come "elementi inquinanti"

Il metodo che consente di avere un dato relativo alle emissioni di un immobile è il certificato energetico (APE) redatto da un tecnico. 

Attualmente la classe con cui un immobile può essere classificato va dalla A4 alla lettera G, più è bassa la lettera associata all'immobile, maggiore è il suo consumo energetico e pertanto in prospettiva, minore il valore dell'immobile.

Quasi il 75% però degli edifici esistenti in Unione Europea è ritenuto insufficiente sotto il profilo energetico (classe energetica dell’immobile F o G) e quindi dovrà essere oggetto di ristrutturazione energetica

Cosa cambierà quindi?

1.   Tutti gli edifici di nuova costruzione privati dal 2030 dovranno essere costruiti ad emissioni zero

2.   Gli edifici residenziali già esistenti invece, dovranno adottare misure volte a ridurre i consumi energetici del 16% degli edifici entro il 2030, e del 22% degli edifici entro il 2035: chi non vorrà farlo sarà soggetto a notevoli limitazioni sia per gli affitti che per le vendite.

Questa è la situazione attuale degli immobili in Italia, dove solo il 49% dei proprietari Italiani ha piena consapevolezza della classe energetica dei propri edifici: come potete vedere dalla tabella qui sotto solamente solo il 5,5% degli immobili in Italia è in categoria A, mentre quelli in categorie comprese tra la D e la G sono circa l'88%!!! Proprio tra la D e la G si trovano le categorie che necessiteranno le maggiori spese di adeguamento energetico.

Giusto per avere un'idea di cosa potrà succedere in Italia nei prossimi anni, dalla Francia ci arriva notizia ufficiale che dal primo gennaio 2023 gli immobili con classe energetica F e G non possono essere affittati nelle aree urbane. 

Quali saranno le conseguenze sul valore degli immobili: è ovvio aspettarsi una mutazione delle valutazioni in ambito immobiliare. Sia perché un potenziale acquirente dovrà fare i conti con gli alti consumi degli immobili a bassa classe energetica ed ai costi che dovrà sostenere per riqualificarla, sia perchè i proprietari di immobili dovranno essi stessi sostenere spese per materiali e opere prima di poter vendere la casa. 

Il consumo in classe A è infatti tra le 5 e le 10 volte inferiore rispetto alla classe G.

Pertanto gli immobili in CLASSE A saranno percepiti dal mercato come pepite d'oro, mentre tutti gli altri, soprattutto nelle classi più basse, o dei pozzi senza fondo di COSTI di ristrutturazione energetica o quantomeno degli oggetti destinati alla svalutazione.

Venendo ai numeri concreti, i risultati ci dicono che all’aumentare dell’efficienza energetica (classe migliore) aumenta il prezzo di stima dell’immobile.

La differenza tra una abitazione in Classe G rispetto a una in Classe F è del 3%, valore che aumenta al 25% se confrontata con una Classe A.

Quindi è obbligatorio fare interventi di riqualificazione energetica? 

Stando ai dati attuali no, ma lo sarà entro il 2030 al fine di conformarsi agli standard previsti e per garantire la vendibilità dell’immobile in futuro.

Infine, vi riporto un semplice esempio; La vostra casa ora ha un valore di € 300.000 e una classe energetica G. Per adeguarla alla categoria energetica corretta, sono necessari € 90.000, questo significa verosimilmente un calo del 30% del valore dell'immobile.

Un'ulteriore aspetto da tenere in considerazione riguarda l'IMU; una delle proposte per incentivare i proprietari immobiliare ad adeguarsi energicamente, è l'aumento dell'imposta al diminuire della classe energetica.

Quindi cosa è necessario fare?

  • Consiglio vivamente a tutti i proprietari di immobili di eseguire se non già provveduto, ad una stima energetica del proprio immobile
  • Aspettiamoci un netto calo delle valutazioni degli immobili con classi energetiche basse;
  • Se qualcuno pertanto è in animo di eseguire una vendita immobiliare, lo faccia al più preso per non trovarsi, avvicinandoci al 2030, ad un netto calo del valore immobiliare rispetto a quello attuale.

“Prevedere per provvedere e prevenire”

Un caro saluto,  Andrea