“Gli immobili non tradiscono mai…”
Quante volte lo sentiamo dire? Soprattutto in Italia, dove la casa è vista come il simbolo per eccellenza della sicurezza, la frase è quasi un mantra:
“Meglio i mattoni, sono l’investimento che rende di più nel tempo.”
Eppure… se guardiamo, come sempre, i numeri, la realtà racconta una storia un po’ diversa.
Come sempre cerco, con i numeri, di farvi un esempio concreto.
Nel grafico qui sotto, abbiamo confrontato tre grandi “classici” degli investimenti. Un’analisi comparativa tra tre grandi asset mercato immobiliare europeo, oro e indice azionario americano S&P 500, mostra un risultato inequivocabile:
- Il mercato azionario ha letteralmente doppiato e poi triplicato gli altri nel lungo periodo.
- L’oro ha protetto il potere d’acquisto, crescendo in modo stabile (ma con qualche oscillazione).
- L’immobiliare, invece, ha avuto rendimenti reali modesti: stabile, sì, ma poco redditizio rispetto agli altri due.
In sintesi: chi 30 anni fa avesse investito 1.000 € nel mercato azionario, oggi si ritroverebbe con oltre dieci volte tanto; chi avesse puntato tutto sugli immobili, poco più del doppio.
Quando si parla di immobili inoltre, spesso si guarda solo al valore di mercato, trascurando alcuni fattori che incidono in modo significativo sul rendimento reale.
Innanzitutto, le tasse: l’investimento immobiliare è tra i più gravati da imposte dirette e indirette come IMU, imposta di registro, tasse sulla locazione, successione, plusvalenze. Questi prelievi riducono in modo sensibile il rendimento effettivo. In secondo luogo, ci sono i costi di mantenimento come manutenzioni ordinarie e straordinarie, spese condominiali, assicurazioni, adeguamenti energetici o strutturali. Sono costi spesso sottovalutati, ma che nel tempo erodono una parte importante della redditività.
Infine, bisogna considerare il deprezzamento fisiologico del bene. Un immobile invecchia perchè richiede lavori, perde attrattiva rispetto alle nuove costruzioni e può risentire del contesto urbano o demografico. A differenza di un titolo o di una sicav, non è un asset liquido: venderlo richiede tempo e spesso compromessi sul prezzo.
Per questo, quando si calcola il rendimento reale di un investimento immobiliare, è necessario sottrarre imposte, costi e perdita di valore nel tempo. Il risultato, in molti casi, è ben lontano dall’idea diffusa di “guadagno sicuro”.
Pertanto possiamo sulla base di questi numeri trarre alcune importanti considerazioni:
- Gli immobili danno sicurezza psicologica ma non rendimento reale.
- L’oro protegge dall’inflazione, ma non sempre batte le azioni.
- Le azioni, nel tempo, premiano chi accetta la volatilità: quella che tanti confondono con “rischio”.
Volatilità non è pericolo: è semplicemente il prezzo da pagare per rendimenti superiori. Chi resta investito, nel lungo periodo, è quasi sempre premiato.
I mattoni sono solidi, ma non fanno correre i risparmi. Meglio un portafoglio che unisce diversificazione, flessibilità e un po’ di coraggio.
“Il rischio più grande è pensare di non correrne nessuno.”
Morgan Housel
Un caro saluto,
Andrea
